Informe Merin 4º Trimestre 2023

El cambio de ciclo inmobiliario se consolida, retomando la tendencia descendente en el número de compraventas de vivienda durante el tercer trimestre, aunque con menor intensidad de lo que inicialmente resultaba previsible. Después de atravesar un periodo especialmente intenso durante los años 2021 y 2022, con unas condiciones especiales que favorecieron el crecimiento de la actividad, se ha iniciado un proceso de cierta vuelta a la normalidad, con una tendencia hacia la consecución de niveles próximos a los existentes antes de la crisis sanitaria. Los precios, tras el habitual retardo en su comportamiento con respecto al número de compraventas, ya han iniciado un proceso de ajuste, mostrando las primeras tasas negativas, aunque de moderada cuantía.
Los tipos de interés están siendo el factor más relevante por lo que respecta al impacto desfavorable sobre el mercado inmobiliario, siendo previsible una continuidad en la senda alcista de tipos de interés de contratación en los nuevos créditos hipotecarios, aunque con niveles de intensidad mucho más moderados que en trimestres precedentes, pudiendo verse el final del túnel en el crecimiento de los tipos de interés.
El deterioro de la accesibilidad está afectando igualmente en las características de las viviendas transmitidas, especialmente por lo que respecta a su superficie e importe medio.

Entorno socioeconómico

El número de habitantes en Aragón en 2023 según el último dato del INE es de 1.354.144, con una tendencia ascendente durante la mayor parte de los últimos semestres (9.388 el último año). Esta mejora se debe a la población extranjera, con un impacto más intenso sobre el mercado inmobiliario. El porcentaje de población extranjera en Aragón se ha situado
en el 14,36%. El número de hogares en Aragón en 2023 es de 562.600, incrementándose en 5.460 con respecto a 2022. Con estos resultados nos encontraríamos en aproximadamente 2,41 habitantes por hogar.
Por lo que respecta a las características de los hogares, de acuerdo a los últimos datos disponibles, el 50% son edificios con más de 9 viviendas, el 36% tiene una superficie útil de entre 46 y 75 m2, el 28% es unipersonal, el 77,86% tiene entre 3 y 6 habitaciones, y el 31,41% están ocupados por dos personas.
La actividad económica en Aragón, medida a través del Producto Interior Bruto, mantiene el signo positivo, dando lugar a tasas positivas, que se han ido debilitando durante los últimos años, pero dentro manteniendo el crecimiento. Según el Instituto Aragonés de Estadística (IAEST) 2022 cerró con un crecimiento del 2,3%, alcanzando al cierre del segundo trimestre de 2023 un crecimiento interanual del 2,4%. La tasa de paro en Aragón se ha vuelto a reducir, situándose en el 7,77% en el tercer trimestre, el nivel más bajo desde el tercer trimestre de 2008. El número de ocupados (596.600) ha registrado un incremento interanual del 2,16%, mientras que la afiliación a la Seguridad Social ha mejorado un 3,47% interanual, alcanzando los 607.449 afiliados, la mayor cuantía de la serie. A nivel provincial la tasa de paro en la provincia de Zaragoza fue del 8,01%, en la provincia de Teruel del 8,31% y en la de Huesca del 6,41%.
Los salarios en Aragón han ascendido un 4,59% en términos interanuales con el último dato disponible (2T 2023), intensificándose la tasa de crecimiento durante los cuatro
últimos trimestres. La inflación se ha incrementado ligeramente, después de un periodo de progresiva moderación. El tercer trimestre del año ha cerrado en Aragón en el 2,9% (1,1% cierre de 2T23). Al cierre del tercer trimestre el Banco Central Europeo situaba los tipos de interés en el 4,5%, manteniéndose en la actualidad en dichos niveles. El EURIBOR se ha visto arrastrado por el cambio de política de tipos de interés,
pasando del -0,24% del primer trimestre de 2022, al 4,15% del cierre del tercer trimestre de 2023, moderando su intensidad durante los últimos meses.
La rentabilidad de la vivienda en Aragón, sintetizada en el incremento interanual del precio de la vivienda (0,41%), se ha situado por debajo de la rentabilidad anual del IBEX-35 en vdicho periodo (27,85%) y de la rentabilidad de la deuda pública a 10 años (3,36%), reduciendo su atractivo desde el punto de vista de la inversión.

Vivienda

El 56,24% de las transmisiones de vivienda en Aragón durante el último trimestre han sido por compraventa, el 22,57% por herencia, el 1,57% por donación y el 19,62% por
otros títulos de transmisión. El régimen de tenencia de la vivienda en Aragón, durante 2022 (último periodo disponible) correspondió un 78,7% a propiedad y el 21,2% a alquiler o cesión. Después de cinco años consecutivos con incrementos del peso de alquiler o cesión, alcanzando niveles máximos de la serie histórica en 2021 (24,5%), se registró un descenso en el peso de alquiler o cesión. El 47,1% de los tenedores de bienes inmuebles en Aragón disponían de un único bien inmueble urbano en 2022 y el 23,1% dos bienes inmuebles.
El número de compraventas registrado en Aragón durante el tercer trimestre del año han sido 3.685, con un descenso trimestral del -7,09%, alejándose progresivamente de máximos de los últimos años (4.572 3T 2022, mayor resultado desde 3T 2007). Con respecto al mismo trimestre del año precedente se ha registrado un descenso del -19,4%. En vivienda usada se ha registrado un descenso trimestral del -2,22%, alcanzando las 3.077 compraventas, también alejándose de las 3.722 de 3T 2022, el segundo mayor resultado de la serie histórica. En vivienda nueva se han registrado 608 compraventas, con un descenso trimestral del -25,76% (incremento del 24,47% el trimestre precedente). En los últimos doce meses se han registrado 15.154 compraventas, acumulando tres trimestres consecutivos con descensos en los resultados interanuales, dando lugar a un descenso interanual del -8,85%. De este modo, en el último año se han alcanzado 11,52 compraventas por cada mil habitantes.
La ciudad de Zaragoza ha registrado 1.610 compraventas, con un descenso trimestral del -21,84%, muy por debajo de las 2.371 de 3T 2022, el mayor resultado desde 1T 2007. En los últimos doce meses ha registrado 7.306 compraventas, acumulando tres trimestres consecutivos de descensos, situándose en niveles próximos a los alcanzados en la segunda mitad de 2018, con un descenso interanual del -12,64%. La ciudad de Huesca ha registrado 146 compraventas, con un descenso trimestral del -4,58%, alcanzando las 563 compraventas en los últimos doce meses, con un ajuste interanual del -4,9%. En Teruel se han
registrado 101 compraventas, con un incremento trimestral del 14,77%, completando las 400 compraventas en los últimos doce meses, segundo mayor resultado desde comienzos de 2011, con una mejora interanual del 7,82%. La provincia de Zaragoza alcanza el 69,72% de las compraventas de vivienda en Aragón durante los últimos doce meses con 10.566, acumulando tres trimestres consecutivos de retroceso en sus cuantías, la provincia de Huesca el 20,69% con 3.136, y la provincia de Teruel el 9,58% con 1.452, con descensos los dos últimos trimestres. La ciudad de Zaragoza registró el 42,1% de las compraventas de
vivienda de Aragón en el último año. Zaragoza y Huesca han perdido peso relativo de compraventas de vivienda con respecto al total de su provincia, incrementando su peso Teruel.
La distribución de compraventas de vivienda en Aragón registra durante el último trimestre un peso en vivienda nueva del 16,5%, quedando la vivienda usada en el 83,5%. La vivienda nueva se ha repartido en un 15,31% de vivienda nueva libre y un 1,19% de vivienda nueva protegida. El 88,2% de las compras han correspondido a personas físicas y el 11,8% a personas jurídicas. La tipología de vivienda unifamiliar ha registrado en Aragón un incremento trimestral (4,05 pp), situándose con un peso del 20,41%, a cierta distancia del máximo histórico (22,43% 4T22), quedando la vivienda colectiva (pisos) con un peso del 79,59%. La superficie media de compraventas de vivienda ha sido de 95,3 m², acumulando tres trimestres consecutivos de descensos, habiendo alcanzado máximos históricos en periodos posteriores al confinamiento domiciliario (99,9 m² en 1T21). En vivienda usada se han registrado 94,8 m², por debajo de los 99,2 m² de vivienda nueva libre. En vivienda nueva protegida la superficie media ha sido de 82 m². El 44,77% de las compraventas de pisos del último año han presentado una superficie media superior a los 80 m², el 30,99% entre 60 y 80 m², el 21,24% entre 40 y 60 m², quedando un 3% con menos de 40 m².
El 7,11% de las compras de vivienda en Aragón durante el último trimestre han correspondido a extranjeros, siendo del 6,45% para los últimos doce meses. Las nacionalidades con mayor peso han sido rumanos (28,53%), marroquíes (13%) y chinos (6,08%). Huesca encabeza los resultados provinciales interanuales con un 8,2%, seguida de la provincia de Zaragoza (7,19%) y la provincia de Teruel (4,18%).
El precio de la vivienda ha registrado un descenso durante el último trimestre en Aragón (-1,73%), alcanzando los 1.513 €/m², descendiendo de los 1.540 €/m² del trimestre precedente, que supuso el máximo desde 3T 2012. La tasa interanual se ha situado en el 0,41% (4,36% el trimestre precedente). En vivienda nueva se ha registrado un incremento trimestral del 0,09%, con una mejora interanual del 10,29%, situándose en los 2.124 €/m², nivel máximo desde 2011, mientras que la vivienda usada presenta su tercera reducción trimestral consecutiva, con un ajuste del -2,29%, entrando la tasa interanual en terreno negativo (-3,08%). Tomando la modalidad de vivienda pisos el descenso trimestral ha sido del -1,56%, con una mejora del 0,12% en pisos nuevos, y una reducción del -1,83% en pisos usados. En vivienda aislada se ha registrado un descenso trimestral del -0,26%, mientras que la vivienda adosada ha corregido precios en un -1,36%.
Atendiendo a la superficie media de los pisos, los de superficie inferior a 40 m² han reducido sus precios medios un -8,24%, los de superficie entre 40 y 60 m² han descendido un -1,47%, los de superficie entre 60 y 80 m² han corregido un -1,54% y los de superficie superior a 80 m² han descendido un -0,81%. Zaragoza municipio ha reducido sus precios un -0,3% con respecto al trimestre precedente, alcanzando los 1.904 €/m²,
por debajo de los 1.910 €/m² de 2T23, nivel máximo desde 2T 2012. En la provincia el ajuste trimestral ha sido del -1,47%, con un importe medio de 1.627 €/m². En la ciudad de Huesca se ha registrado un incremento trimestral del 0,66%, con 1.441 €/m², mientras que en la provincia se han reducido un -3,16%, con un importe medio de 1.395 €/m². En Teruel se ha registrado un ascenso trimestral del 4,38%, situándose en 1.448 €/m², con una mejora en la provincia del 6,76%, con 849 €/m² de precio medio.

El precio tasado de la vivienda en Aragón (2T23) ha sido de 1.286 euros/m², con un incremento trimestral del 0,97% y un aumento interanual del 0,87%. La provincia de Zaragoza ha registrado un precio tasado medio de 1.399 €/m² con un ascenso trimestral del 0,44% y un incremento interanual del 1,01%. Según el INE el precio de la vivienda se ha incrementado en Aragón (2T23) un 1,64%, con un incremento interanual del 3,41%, contando con aumentos trimestrales en vivienda nueva (1,38%) y en vivienda usada (1,71%). El precio ofertado de vivienda en venta en Aragón durante el mes de septiembre ha sido de 1.394 euros/m², con un ascenso trimestral del 0,8% y una mejora interanual del 5,3%. El precio medio ofertado en la provincia de Zaragoza ha sido de 1.764 €/m², en la provincia de Huesca de 1.679 €/m² y en la provincia de Teruel 1.284 €/m².
El precio de oferta de vivienda en alquiler en Aragón durante septiembre de 2023 ha sido de 8,5 €/m²/mes, manteniéndose en máximos de la serie, con un mínimo incremento trimestral del 0,1% y una mejora interanual del 3,6%. En la provincia de Zaragoza el precio medio ha sido de 8,8 €/m²/mes, en la provincia de Huesca de 8,4 €/m²/mes y en la provincia de Teruel de 6,3 €/m²/mes. En las capitales
Zaragoza 9,2 €/m²/mes, Huesca 8 €/m²/mes y Teruel 6,9 €/m²/mes.
El importe medio por compraventa de vivienda en Aragón durante los últimos doce meses ha sido de 130.292 €, con un descenso trimestral del -2,93% y un ajuste interanual del -2,26%. En la ciudad de Zaragoza el importe medio ha sido de 156.494 €, con un descenso trimestral del -3,02%. En la ciudad de Huesca el importe medio ha sido de 129.523 €, con un incremento trimestral del 1,39%, y en Teruel de 151.159 €,
con un crecimiento trimestral del 5,41%. El volumen de mercado en compraventas de vivienda en Aragón durante el último trimestre disponible disponible (2T23) ha sido de 579 millones de euros, con un descenso interanual del -11,90%. Durante los ocho de los nueve últimos trimestres se han superado los 510 millones trimestrales. La vivienda usada ha supuesto 508 millones y la vivienda nueva libre 71 millones.
El periodo medio de posesión de las viviendas transmitidas en el tercer trimestre en Aragón ha sido de 18,39 años, alejándose del máximo de la serie histórica (19,22 4T22), con un descenso trimestral del -0,82%.

Obra nueva

El número de visados de dirección de obra en vivienda para Aragón en los últimos doce meses (cierre en agosto de 2023) han sido 2.742, con un incremento interanual del 21,98%, situándose en una ratio de 0,99 con respecto al número de compraventas de vivienda nueva en los últimos doce meses, situándose la demanda actual un 1% por encima de la futura oferta de vivienda nueva, En la provincia de Zaragoza esta ratio baja a 0,94, frente al 1,25 de la provincia de Huesca. Las viviendas iniciadas en Aragón durante los últimos doce meses han sido 3.197, con un incremento interanual del 40,04%, y las viviendas terminadas 2.433, con un descenso interanual del -4,36%.
Los costes de construcción de materiales y mano de obra se han incrementado en el último año un 0,2%, con un descenso del -3,3% en materiales y un aumento del 5,9% en mano de obra. El desglose por materiales muestra como los crecimientos más intensos se han registrado en cemento, derivados del yeso, hormigón, materiales sintéticos y mortero.
El consumo de cemento en la zona norte de España consolida su tendencia descendente, dando lugar a ajustes en sus tasas mensuales, trimestrales e interanuales. En términos anuales se han alcanzando las 1,46 millones de toneladas en los últimos doce meses, con un descenso interanual del -2,3%.

Locales

El número de compraventas de locales en Aragón durante el tercer trimestre ha sido de 384, con una variación trimestral nula. En los últimos doce meses se han registrado 1.505 compraventas, con un incremento interanual del 1,76%. El precio medio ha sido de 877 €/m², reduciéndose con respecto al trimestre precedente un -4,6%, acumulando una mejora interanual del 0,35%. Tras ocho trimestres consecutivos de crecimientos, se ha registrado un descenso trimestral, todavía a cierta distancia de mínimos históricos (789 €/m² 2T21). El importe medio por local ha sido de 94.425 €, con un descenso trimestral del -6,21% y un ajuste interanual del -3,28%, acumulando dos trimestres consecutivos de descensos, tras seis trimestres de ascensos, también a cierta distancia del mínimo histórico (74.040 € 3T 2021).
La superficie total transmitida en el tercer trimestre ha sido de 35.747 m², con un incremento con respecto al mismo trimestre del año precedente del 1,54%. En los últimos doce meses se han transmitido 150.731 m², con un incremento interanual del 3,98%.

Naves

El número de compraventas de naves en Aragón en el tercer trimestre ha sido de 150, con un incremento trimestral del 50%. En los últimos doce meses se han alcanzado las 493 compraventas, descendiendo un -26,09% con respecto a los doce meses precedentes. El precio medio ha sido de 428 €/m², con un incremento trimestral del 12,45% y una mejora interanual del 17,84%.
El importe medio por nave alcanza los 435.369 €, con un incremento trimestral del 14,06% y un ajuste interanual del -6,47%. La superficie total transmitida ha sido de 175.949 m², con un descenso con respecto al mismo trimestre del año precedente del -26,24%. En los últimos doce meses se han transmitido 449.643 m², con un ajuste interanual del -40,74%.

Garajes

En garajes se han registrado 1.311 compraventas durante el último trimestre en Aragón, con un descenso trimestral del -19,37%, obteniendo un resultado de 6.339 compraventas en los últimos doce meses, con una reducción interanual del -2,02%.
El precio medio ha sido de 1.189 €/m², con un descenso trimestral del -1,05% y un incremento interanual del 7,05%. El importe medio por garaje ha sido de 16.363 €, con un descenso trimestral del -1,07% y un aumento interanual del 4,62%.

Trasteros

En trasteros se han registrado 401 compraventas en el último trimestre, con un descenso trimestral del -6,96%, obteniendo un resultado de 1.733 compraventas en los últimos doce meses, con una reducción interanual del -17,12%.
El precio medio ha sido de 991 €/m², con una reducción trimestral del -0,65% y un incremento interanual del 7,01%. El importe medio por trastero ha sido de 5.494 €, con un descenso trimestral del -0,05% y un incremento interanual del 13,07%.

Hipotecario

El número de hipotecas sobre vivienda se ha reducido en los últimos doce meses, con una tasa interanual del -9,04%, alcanzando las 11.073 (dato anualizado a cierre de agosto), lo que supone un porcentaje de hipotecas con respecto a compraventas del 73,07%. En la provincia de Zaragoza se ha financiado el 82,22% de las compraventas, en la provincia de Huesca el 51,34% y en la provincia de Teruel el 53,44%.
El volumen anual de recursos destinados a financiación hipotecaria sobre vivienda ha sido superior a los 1.286 millones de euros, con un descenso anual del -10,75%. El 83,98% de los nuevos créditos hipotecarios en Aragón han sido concedidos por Bancos, a notable distancia del máximo de la serie histórica (94,44% 3T20), quedando Otras entidades financieras con una cuota de mercado del 16,02%.
El endeudamiento hipotecario por metro cuadrado ha sido de 1.176 €/m², con un incremento trimestral del 4,07%. En los últimos doce meses el importe medio ha sido de 1.176 €/m², con un incremento interanual del 0,94%.
El endeudamiento hipotecario medio por vivienda ha alcanzado los 119.524 €, con un incremento trimestral del 8,97%. En el último año el importe medio ha sido de 119.542 €, con una mejora interanual del 1,97%. La relación préstamo-valor (deuda hipotecaria por vivienda con respecto a precio medio por vivienda) ha sido del 91,75%. El tipo de interés medio de los nuevos créditos hipotecarios ha sido del 3,19%, manteniéndose relativamente estable (3,205 2T23), aunque a notable distancia del mínimo de la serie (2,21% 3T22). Las hipotecas formalizadas a tipo de interés fijo han registrado una cuantía media del 3,54%
(3,39% en 2T23; 2,21% en 2T22, mínimo histórico), y las hipotecas a tipo de interés variable del 2,78% (2,82% 2T23; 1,60% en 3T22, mínimo de la serie).
El 54,73% de los nuevos créditos hipotecarios se han formalizado a tipo de interés fijo (77,08% en 3T22, máximo histórico) y el 45,27% a tipo de interés variable (22,92% en 3T22, mínimo histórico), con un 45,06% a tipo de interés variable e índice de referencia EURIBOR. El periodo medio de contratación de los nuevos créditos hipotecarios ha sido de 24,67 años, con un incremento trimestral del 1,37%. En los últimos doce meses ha sido de 24,67 años, con un incremento interanual del 4,23%.
Los indicadores de accesibilidad han registrado deterioros durante el último trimestre. La cuota hipotecaria mensual media se ha situado en los 583,8 €, con un incremento trimestral del 7,88% y un aumento interanual del 13,39%. El porcentaje de dicha cuota con respecto al coste salarial ha sido del 28,32%, con un aumento trimestral de 1,78 pp y un crecimiento interanual de 2,2 pp.
El número de certificaciones de vivienda por ejecución de hipoteca en Aragón ha sido de 31 en el último trimestre, correspondiendo a personas físicas el 90% y a personas jurídicas el 10%, así como un 6,67% a extranjeros. En los últimos doce meses se han registrado 198 certificaciones, mínimo histórico. El número de daciones en pago en Aragón ha sido de 4 en el tercer trimestre, correspondiendo el 100% a personas físicas, con un peso del 25% de extranjeros. En los últimos doce meses se han registrado 130 daciones en pago.